Sopraelevazione sul lastrico solare
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Documento inserito mercoledì 3 settembre 2008
Sopraelevazione sul lastrico solare
Tra le tante questioni riguardanti l’istituto del condominio, particolare interesse viene individuato nella possibilità del proprietario non esclusivo dell’ultimo piano di eseguire lavori sulla porzione di lastrico solare soprastante il suo appartamento e se questa possibilità debba essere preventivata da una apposita autorizzazione.
A tal fine pare necessario, in via preliminare, individuare giuridicamente l’istituto del condominio.
Questo è infatti una forma speciale di comunione autonomamente prevista e regolata dalla legge ed alla quale si applicano, in quanto compatibili, le norme sulla comunione in generale.
Quest’ultima rappresenta i casi di proprietà spettante congiuntamente a più titolari per quote ideali della cosa indivisa. Il condominio invece è la forma speciale di comunione degli edifici composti da più unità abitative in proprietà esclusiva. Dove è possibile distinguere della parti comuni dalle parti di proprietà esclusiva.
Organo di governo del condominio è l’assemblea, la cui costituzione e attività sono espressamente disciplinate dal codice civile all’interno del capo II del titolo VII, con l’apposito richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c. dell’applicazione delle norme sulla comunione in generale su quanto non espressamente previsto nel capo contenente le norme riguardanti il condominio.
E ciò anche per quel che concerne le deliberazioni dell’assemblea condominiale.
Prima infatti di soffermarci sulle modalità di sopraelevazione, c’è da definire la questione se questo diritto di sopraelevazione sia subordinato da apposita autorizzazione assembleare.
Il codice civile nel disciplinare l’assemblea stabilisce all’art. 1105 c.c. quali delibere devono essere prese a maggioranza, mentre all’art. 1108 c.c. indica i casi per cui la delibera necessita di una maggioranza qualificata.
In particola modo nel 3° co. vengono indicati i casi in cui è necessario il consenso di tutti i comunisti (nel nostro caso condomini), indicando a tal fine determinati atti innovativi.
Per ciò distingue (l’art. 1108 c.c.) gli atti destinati a migliorare la cosa o a renderne più comodo l’utilizzo ed il godimento, per i quali basta il consenso della maggioranza, dai veri e propri atti innovativi che, a prescindere se siano diretti a migliorare la cosa, pregiudichino il diritto di godimento degli altri condomini. Ed è appunto per tali atti che è richiesta l’unanimità dei condomini per la validità delle delibere assembleari.
Secondo questo ragionamento l’opera di edificazione sulla porzione di lastrico solare costituisce senza alcun dubbio atto innovativo ex 3° co. art. 1108 c.c..
Infatti in questa maniera si costituisce un diritto di uso esclusivo sulla porzione di lastrico solare di proprietà di tutti i condomini, interdendo la loro possibilità di uso e diminuendo in tal maniera il loro diritto di proprietà.
L’applicabilità dell’art. 1108 3° co. c.c. alla fattispecie del condominio è contenuta nel rinvio di cui all’art. 1139 c.c. e perciò al fine di edificare sulla porzione di lastrico solare soprastante un appartamento all’ultimo piano si dovrebbe richiedere una delibera adottata all’unanimità.
Ma a confermare o smentire questa conclusione ci deve essere la considerazione se il proprietario non esclusivo dell’ultimo piano possa ritenersi titolare del diritto del diritto di sopraelevare sancito dall’art. 1127 c.c. a favore del “proprietario” dell’ultimo piano. Se così fosse, non essendo presente nessuna norma che imponga al proprietario dell’ultimo piano di munirsi preventivamente di autorizzazione degli altri condomini prima di sopraelevare, sarebbe possibile per il proprietario non esclusivo dell’ultimo piano di sopraelevare sulla porzione di lastrico solare soprastante il proprio appartamento.
Ai sensi dell’art. 1127 c.c. il proprietario dell’ultimo piano o il proprietario esclusivo del lastrico solare hanno il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche, a meno che questa possibilità sia esclusa dal titolo da cui derivi la proprietà.
Queste nuove opere o fabbriche devono consistere in costruzioni che superino l’originale altezza dell’edificio.
Lo stesso articolo pone però a carico del titolare del diritto di sopraelevare due condizioni ed un onere per l’esercizio del diritto.
Il 2° co. sancisce infatti la non ammissibilità della sopraelevazione se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono. L’altra condizione è posta invece dal successivo comma, che prevede la possibilità di opposizione degli altri condomini alla nuova opera di sopraelevazione nel qual caso questa arrechi un pregiudizio all’aspetto architettonico dell’edificio.
L’ultimo comma prevede, invece, l’onere di corrispondere una indennità a carico dell’edificante a favore degli altri condomini; questo indennizzo, da corrispondere ogni qual volta la sopraelevazione comporti l’innalzamento dell’originale altezza mediante la costruzione di nuove opere, va determinato “dividendo il valore del suolo per il numero dei piani preesistenti e di quelli di nuova costruzione, il quoziente va moltiplicato per il numero di quest’ultimi, sottraendo dal prodotto così ottenuto la quota che, tenendo conto del precedente stato di fatto e di diritto, spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione “ (Cass. Civ. n. 1084/1976).
Indennità che ha la funzione di compensare la diminuzione della propria quota sul suolo che subiscono i proprietari non sopraelevanti.
Illustrati brevemente gli aspetti fondamentali del diritto di sopraelevazione, resta da determinare se il proprietario non esclusivo né dell’ultimo piano né del lastrico solare possa considerarsi titolare del predetto diritto.
In passato sia la giurisprudenza di merito che quella di Cassazione, in forza di una interpretazione restrittiva dell’art. 1127 c.c., dove prevede questo diritto a favore del “proprietario” (termine usato al singolare), non avevano riconosciuto la possibilità di sopraelevare a chi fosse “solamente” proprietario di un appartamento sito all’ultimo piano.
Questo orientamento è stato però contraddetto da una recente sentenza della Cassazione (Cass. Civ. n. 4258/2006) che ha riconosciuto il diritto di sopraelevare non in ragione che l’ultimo piano sia di proprietà esclusiva di un soggetto, ma in relazione alla posizione dell’appartamento nel fabbricato. Né può essere di impedimento la proprietà comune del lastrico solare.
La Cassazione è giunta a questa soluzione in forza di un ragionamento basato sul principio dell’accessione (art. 934 c.c.).
Per il disposto di cui all’art. 934 c.c. ogni costruzione “esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo”.
Solo se diversamente stabilito dal titolo o da altro atto negoziale, anche successivo alla costruzione, il proprietario del suolo può rinunciare o trasferire la costruzione ad un terzo, mantenendo la proprietà del terreno.
In ragione di ciò “l’accessione opera volta per volta in favore del proprietario dell’ultimo piano. Se sopra l’ultimo piano qualcuno eseguisse la sopraelevazione senza avere ottenuto prima il diritto di superficie, egli non potrebbe evitare l’acquisto della proprietà della costruzione in capo al proprietario dell’ultimo piano” (Cass. Civ. 4258/2006).
L’uso al singolare contenuto nel disposto nell’art. 1127 c.c. non assume quindi alcuna rilevanza; il proprietario di un appartamento sito all’ultimo piano acquista il diritto di sopraelevare come conseguenza del suo diritto di proprietà.
La facoltà di sopraelevare e costruire nuove opere sopra la propria porzione di piano, sulla proiezione verticale di quest’ultimo, utilizzando lo spazio sovrastante è da riconoscere a chiunque sia titolare di un diritto di proprietà anche di una sola porzione dell’ultimo piano.
Di conseguenza un soggetto proprietario di un appartamento sito all’ultimo piano è titolare del diritto ex art. 1127 c.c., e tutto ciò che egli ha costruito relativamente alla proiezione verticale della sua proprietà è legittimo, fatto salvo il rispetto delle condizioni ed il pagamento dell’indennità di cui allo stesso articolo, e, naturalmente, nel rispetto della disciplina urbanistica.
Infine, il diritto di sopraelevazione è un diritto che non necessità di autorizzazioni preventive degli altri condomini, esercitatile direttamente da chi ne è titolare senza alcuna delibera né a maggioranza qualificata né all’unanimità.
Avv. Daniele Campo
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