Installazione ascensori per disabili
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Documento inserito sabato 3 ottobre 2009
Installazione di ascensori condominiali
Molto spesso, in edifici di non recente costruzione, i condomini ravvisano l’esigenza dell’installazione di un ascensore che permetta loro di ovviare al disagio di dover salire a piedi fino al proprio appartamento, magari con le buste della spesa o i bambini piccoli.
Orbene, se tutti i condomini sono d’accordo, non si concretano problemi di sorta.
Nel caso in cui così non fosse, invece, il Codice Civile e la giurisprudenza, indicano i limiti entro i quali si può procedere all’installazione di un ascensore in un edificio condominiale.
L’art. 1136 del Codice civile, prevede che la relativa deliberazione deve essere presa con la maggioranza di cui al quinto comma dello stesso articolo, secondo cui l'approvazione deve avvenire "con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio". L’installazione di un ascensore è, infatti, ai sensi dell’art. 1120 c.c. una innovazione e, pertanto, necessita di una maggioranza speciale.
Nell’ipotesi in cui non si trovino in accordo tutti i condomini, ad esempio poiché non intendono sostenere le spese o poiché non ravvisano la necessità di tale installazione, questa può essere attuata, essendo il servizio in questione suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell'impianto ed in quelle di manutenzione dell'opera. (Sul punto Trib. civ. Milano, sez. VIII, 12 ottobre 1989 e cond. 1990, 543; Pret. civ. Messina, ord. 7 dicembre 1991, in Giur. mer. 1993, 351; Pret. civ. Taranto, ord. 5 ottobre 1993).
Esistono, tuttavia, dei limiti alle innovazioni. Sono innovazioni vietate, che, quindi, debbono essere approvate dalla unanimità dei condomini quelle che, pur essendo volute dalla maggioranza nell'interesse del condominio, compromettono la facoltà di godimento di uno o di alcuni condomini in confronto degli altri, mentre non lo sono quelle che compromettono qualche facoltà di godimento per tutti i condomini. (Sul punto Trib. civ. Milano, 23 settembre 1991 e cond. 1992, 138).
A meno che il danno che subiscono alcuni condomini non sia compensato dal vantaggio. Pertanto, qualora, al posto della tromba delle scale e dell'andito corrispondente a pianterreno, si immette un impianto di ascensore, a cura e spese di alcuni condomini soltanto, il venir meno dell'utilizzazione di dette parti comuni dell'edificio nell'identico modo originario non contrasta con la norma del secondo comma dell'art. 1120 c.c. perché, se pur resta eliminata la possibilità di un certo tipo di godimento, al suo posto se ne offre uno diverso, ma di contenuto migliore, onde la posizione dei dissenzienti è salvaguardata dalla possibilità di entrare a far parte della comunione del nuovo impianto. (Sul punto Cass. civ., sez. II, 9 luglio 1975, n. 2696; Trib. civ. Milano, 9 settembre 1991 e cond. 1992, 138; Pret. civ. Catania. ord. 14 maggio 1991, in Giur. mer. 1993, 351; Cass. civ., sez. II, 29aprile 1994, n. 4152).
Diverse problematiche emergono nell’ipotesi in cui l’installazione dell’ascensore non sia un’esigenza dettata da ragioni di praticità ma di necessità, come nell’ipotesi in cui siano presenti dei disabili nell’edificio condominiale. In questo caso, infatti, la situazione non è esattamente quella sopra descritta, dal momento che entrano in gioco delle tutele differenti onde agevolare la fruizione dell’edificio condominiale da parte dei soggetti portatori di handicap.
L'art. 2 L. 9 gennaio 1989 n. 13, infatti, che reca le norme per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, prevede la possibilità per l'assemblea condominiale di approvare le innovazioni preordinate a tale scopo con le maggioranze indicate nell'art. 1136 comma secondo (ovvero la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio) e terzo c.c (ovvero un terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo dell’edificio) in deroga all'art. 1120 comma primo, che richiama il comma quinto dell'art. 1136 e, quindi, le più ampie maggioranze ivi contemplate. Dispone tuttavia che resta fermo il disposto dell'art. 1120 comma secondo, il quale vieta le innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell'utilità secondo l'originaria costituzione della comunione. Ne consegue che, anche se l'assemblea condominiale autorizza le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche resta fermo il divieto di innovazioni che rendono talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Di fronte a questo nulla può fare la legge 13/1989, che ha introdotto la normativa sulla eliminazione delle barriere architettoniche. (Sul punto Cass. 13 giugno 2005, n. 12705; Cass. 25 giugno 1994, n. 6109; Trib. civ. Milano, 23 settembre 1991 e cond. 1992, 138; Trib. civ. Napoli, 16 novembre 1991, n. 13008 e cond. 1992, 373; Trib. civ. Napoli, 16 novembre 1991, n. 13008).
È da concludere, quindi, che una barriera architettonica condominiale, - ad esempio la mancanza dell'ascensore che rende più difficile la vita ad un disabile - resta tale se la sua eliminazione determina impossibilità di uso di un bene comune da parte anche di un solo condomino.
Sul tema si è pronunciata recentemente la Corte di Cassazione nella sentenza del 1 giugno 2007, numero 12847 confermando che deve ritenersi nulla la delibera assembleare che - pur in presenza di condomini disabili – autorizzi l’installazione di un ascensore, con sensibile riduzione delle dimensioni delle scale condominiali.
Il caso affrontato riguardava l’impugnativa di una delibera assembleare, che aveva deciso di installare un ascensore nel preesistente vano scale, riducendo la larghezza delle scale e dei gradini, da metri 1,20 a metri 0,85. Il condominio resisteva in giudizio opponendo che nell’edificio abitavano due persone affette da handicap, che la delibera era stata assunta con la maggioranza prevista dall’articolo 2, comma 1, Legge 13/89 e che la riduzione della larghezza interessava esclusivamente una parte delle rampe e non l’intera scala.
La Corte osservava, invece, che la riduzione a metri 0,85 della larghezza delle rampe comportava una grave menomazione alle parti comuni, anche alla stregua del Decreto Ministeriale 236/1989 - attuativo della Legge 13/89 – per il quale la larghezza minima delle rampe delle scale deve essere di metri 1,20 di larghezza, misura non rispettata dal condominio (v’è da notare che anche le dimensioni del progettato ascensore erano minori di quelle standard). Oltretutto, la riduzione della rampa a metri 0,85 comportava una grave menomazione, rendendo disagevole il contemporaneo passaggio di due persone e problematico il trasporto di oggetti di grosse dimensioni.
Così decidendo, la Corte ha richiamato e confermato la propria precedente sentenza 25 giugno 1994, numero 6109, con la quale era stata ritenuta nulla una delibera assembleare, adottata con la maggioranza di cui all’articolo 2 Legge 13/1989, relativamente alla installazione di un ascensore che aveva comportato un sensibile deprezzamento dell’unità immobiliare di altro condomino sito a piano terra.
Avv. Silvia Lucarelli
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