Ici e determinazione della base imponibile aree fabricabili
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Documento inserito sabato 16 febbraio 2008
Ici e determinazione della base imponibile aree fabricabili
Maggiore attendibilità tecnica della perizia redatta dal CTU rispetto alle valutazioni predisposte dall’ente impositore.
Commissione Tributaria Provinciale di Asti, sez. II, sent. n. 33, del 17 aprile 2007, depositata il 29 maggio 2007, Pres. Rampini, Rel. Rosso
ICI – aree fabbricabili – base imponibile – valore venale in comune commercio - determinazione dell’ente impositore ex art. 59 d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446 – non è vincolante – perizia Consulente Tecnico d’Ufficio – maggiormente attendibile
Per la determinazione del valore delle aree fabbricabili ai fini ICI assume maggiore attendibilità la perizia giurata del Consulente Tecnico d’Ufficio redatta nell’ambito di una esecuzione immobiliare, ma che tiene conto dei principi dettati dall’art. 5 comma 5 del D.Lgs 30 dicembre 1992, n. 504, piuttosto che la determinazione del valore raggiunta dall’ente impositore attraverso gli strumenti presuntivi ex art. 59 del D. lgs. 15 dicembre 1997, n. 446, ma non supportata da ulteriore documentazione probatoria.
Brevi note in tema di determinazione della base imponibile ICI delle aree fabbricabili oggetto di esecuzione immobiliare.
(abstract). Con la sentenza in commento la Commissione Tributaria Provinciale di Asti ai fini della determinazione della base imponibile ICI di un’area fabbricabile sancisce la prevalenza della stima operata, nell’ambito di un’esecuzione immobiliare, attraverso la perizia del Consulente Tecnico d’Ufficio nominato dal giudice ordinario nell'ambito di un procedimento esecutivo. Tale stima è infatti utilizzabile anche in campo tributario in considerazione della conformità con tutti i requisiti del D. lgs dell’art. 5 comma 5 del D. lgs 30 dicembre 1992, n. 504, rispetto alla generica valutazione che nel casa di specie era stata operata dall’ente impositore utilizzando gli strumenti presuntivi ex art. 59 D.lgs 15 dicembre 1997, n. 446. Ciò in ragione del fatto che, tale ultima norma, oltre ad avere una mera finalità di deflazione del contenzioso, non è detto che sia sempre utilizzabile per la stima del valore delle aree edificabili attesa la sua inidoneità a prendere in considerazione le caratteristiche peculiari di ogni singola area fabbricabile.
La sentenza in commento merita interesse non solo in quanto focalizza l’attenzione su un aspetto significativo e (in passato) spesso controverso qual’è la definizione del valore delle aree fabbricabili, ma anche per la fattispecie affatto singolare che attiene alle modalità attraverso cui la stima è avvenuta.
Ed infatti, con la sentenza in commento la Commissione Tributaria Provinciale di Asti ha riconosciuto maggior rilievo ad una perizia redatta dal Consulente Tecnico d’Ufficio in sede di valutazione dell’area ai fini di un’esecuzione immobiliare che teneva conto del valore venale in comune commercio avendo riguardo agli elementi indicati dall’art. 5 comma 5 del D. lgs 504/1992, rispetto alle modalità di valutazione adottate dall’ente impositore ex art. 59, comma 1, lettera g D. lgs 15 dicembre 1997, n 446.
Ciò in quanto le modalità di determinazione del valore da ultimo indicate hanno come scopo precipuo non quello di stabilire in maniera specifica e dettagliata il valore di ogni singola area edificabile, ma di disporre dei valori minimi di riferimento validi per zone omogenee che, se rispettati, limitano il potere di accertamento dell’ente impositore . Talchè, può darsi il caso che con riferimento ad una specifica area, risultino inidonee a determinare correttamente il relativo valore venale.
E’ il caso di rammentare, infatti che, sulla questione delle aree fabbricabili si è di recente riaccesa l’attenzione a seguito dell’intervento del legislatore tributario, che superando l’ondivago orientamento giurisprudenziale , ha finalmente preso una posizione netta sulla qualificazione temporalmente rilevante ai fini ICI per le aree fabbricabili, stabilendo il momento a partire dal quale un terreno deve essere considerato fabbricabile. Infatti, la norma contenuta nell’art. 36, comma 2, del D.L. n. 223 del 4 luglio 2006 ha sancito che “un’area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune , indipendentemente dall’ approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo” . E' evidente allora come, essendosi ampliato il numero delle fattispecie astrattamente qualificabili come aree edificabili, maggiore rilievo assume la determinazione del valore venale, che ne rappresenta infatti la base imponibile ICI .. Di qui, l’ulteriore interesse per la sentenza in esame.
L'oggetto della sentenza
Il contenzioso sorto, in materia ICI, tra una società immobiliare ed il Comune di Asti era originato dall'accertamento del maggior valore da parte del comune, rispetto a quello dichiarato dalla società immobiliare per le aree fabbricabili possedute dalla stessa per l'anno d'imposta 2003 e ricadenti nel territorio del Comune di Asti.
Nella specie, la società immobiliare acquistava in blocco, nell'ambito di una procedura esecutiva, la proprietà di un ampio complesso immobiliare, nel quale erano comprese anche le aree – situate nel Comune di Asti – oggetto dell'accertamento. La somma pagata per la proprietà in oggetto corrispondeva al valore determinato a seguito di un'apposita relazione redatta dal Consulente Tecnico d'Ufficio nominato dal giudice dell'esecuzione.
In sede di dichiarazione il contribuente indicava come valore dell'area quello pagato corrispondente al valore della perizia del Consulente Tecnico d’Ufficio.
Quindi, a seguito della notifica di due avvisi di accertamento che determinavano un maggior debito ICI sul presupposto di una maggiore base imponibile, proponeva ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale di Asti, ravvisando l'illegittimità degli avvisi di accertamento per carenza di motivazione degli stessi e per aver determinato l'ente impositore il maggior valore delle aree fabbricabili secondo modalità diverse da quelle contemplate dall'art. 5, comma 5 del D. lgs 30 dicembre 1992, n. 504.
La Commissione adita, accogliendo appieno le doglianze portate dalla ricorrente, con una sentenza chiara e lapidaria, ha affermato che il valore della perizia redatta dal CTU, che è stato adottato come parametro di riferimento dal contribuente per la determinazione dell’imponibile ICI, “ha un valore di attendibilità tecnica oggettivamente superiore a quello delle valutazioni predisposte dall'ente impositore e per generali finalità tributarie”.
La modalità di determinazione del valore delle aree fabbricabili
Il maggior pregio della sentenza consiste proprio nel fatto che con essa i giudici tributari disconoscono che la valutazione di un'area fabbricabile predisposta dall’ente impositore sulla scorta della facoltà concessagli dall'art. 59, comma 1, lettera g) del D. lgs 446 del 1997 abbia “attendibilità tecnica” equivalente alla valutazione, contenuta nella perizia eseguita dal Consulente Tecnico d’Ufficio nell'ambito di un procedimento di esecuzione, sulla medesima area edificabile, ma comunque rispettosa dei principi e degli elementi richiesti dall'art. 5, comma 5 del d. lgs 504 del 1992, e pertanto utilizzata dal contribuente come base imponibile ICI dell’area medesima.
La norma contenuta nell'art 5 (“base imponibile”), comma 5, del citato decreto detta le corrette modalità di determinazione della base imponibile che rileva ai fini ICI per le aree fabbricabili. Stabilisce chiaramente che “il valore è costituito da quello venale in comune commercio al primo gennaio dell'anno di imposizione” che deve essere contemperato con gli ulteriori 5 elementi contenuti nello stesso comma della norma, e cioè:
“zona territoriale di ubicazione”;
“indice di edificabilità”;
“destinazione d'uso consentita”;
“oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione”;
“prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.
Ed infatti, si ritiene che solo la determinazione del valore dell'area ottenuta con l'applicazione dei parametri appena ricordati (indipendentemente che essa provenga dall’amministrazione piuttosto che dal contribuente) sia legittima ed idonea a definire l'esatta capacità contributiva ai fini ICI di chi ne è possessore . In tale ambito appare utile ricordare la recente sentenza della Corte di Cassazione che esprimendosi su un caso del tutto simile a quello che ci occupa, ha sancito che nel processo tributario le perizie di stima provenienti dall’amministrazione finanziaria hanno il medesimo valore della documentazione fornita dal contribuente per giustificare i valori ai quali si è attenuto per l’assolvimento degli oneri tributari .
Nel caso di specie il valore ricavato dall'ente impositore in applicazione dell'art. 59, comma 1, lettera g) D. lgs. 446 del 1997, senza tener conto delle peculiarità delle singole aree, non è stato considerato idonea alla definizione del valore ai fini ICI. E ciò in quanto, tale modalità di determinazione, opererebbe solo tramite strumenti presuntivi, necessariamente generici e sommari che terrebbero conto di una realtà generalizzata di più fattispecie che come specifica la norma stessa sono al più “omogenee” tra loro. La finalità precipua dell’art. 59 del D.lgs. 446 del 1997 del resto è quella di superare le difficoltà che si incontrano nell'attività di valutazione del singolo cespite e quindi di un modus operandi di comodo da parte degli organi accertatori .
E' chiaro, quindi, che l'ambito di operatività delle due disposizioni normative è contiguo, ma non sovrapponibile, in quanto la finalità dell'art. 59, comma 1, lettera g) D. lgs 446 del 1997 è diversa dalla vocazione che anima l’art. 5, comma 5, del D. lgs 504 del 1992.
Ed infatti, mentre il primo, al pari degli studi di settore , opera come un “fumus” di evasione, con lo scopo di limitare il potere di accertamento della P.A a quei casi di non allineamento del valore dichiarato per il singolo terreno edificabile con quello determinato dall’ente impositore per aree omogenee, l’altro detta, invece, le specifiche modalità tecniche da adottare per pervenire alla giusta determinazione del valore, ai fini ICI, del singolo terreno tenendo conto delle particolarità che lo caratterizzano e che ne possono far scaturire un valore tanto maggiore quanto minore rispetto a quello delle aree omogenee.
Conclusioni
La sentenza censurando il modo in cui il Comune è pervenuto alla determinazione del valore dell’area fabbricabile ha evidenziato la carenza probatoria che accompagna la posizione dell’ente creditore. Carenza che fa ritenere immotivato e non dimostrato l’accertamento del maggior valore delle aree fabbricabili della ricorrente. Ciò in quanto, così come ritenuto dal consolidato orientamento di Cassazione, l’obbligo motivazionale dell’accertamento si deve ritenere adempiuto solo quando è posto il contribuente nella posizione di conoscere la pretesa tributaria e quindi di contestarne an e quantum . Ed infatti, il requisito motivazionale dell’accertamento esige l’indicazione di tutti i fatti che lo giustificano. Salvo poi verificare in sede di contenzioso l’effettivo verificarsi dei fatti e la loro idoneità a dare sostegno alla pretesa impositiva .
Nel caso oggetto della sentenza l’accertamento, come si è detto, si è basato unicamente su degli indici presuntivi che ispirati dall’esigenza di ridurre al minimo le possibilità di contenzioso, non hanno poi trovato riscontro in una documentazione idonea a supportare la pretesa impositiva del Comune alla luce dei criteri di cui all’art. 5, comma 5, del D. lgs 504 del 1992.
Quindi, anche a voler ritenere fondato il quantum accertato dall’ente impositore, lo stesso avrebbe dovuto addurre adeguate prove documentali ed integrare in fase contenziosa la motivazione della maggiore pretesa .
Si può, quindi concludere che, a prescindere dall’ovvia liceità degli strumenti presuntivi, ex art. 59 del D. lgs 446 del 1997 l’attività accertativa del Comune deve essere integrata dalla dimostrazione che le presunzioni poste a base dell’accertamento comunque risultano conformi ai principi ispiratori dell’ordinamento tributario oltre che con la specifica disciplina ICI, la quale dispone che per la determinazione della base imponibile delle aree fabbricabili si deve, invece, necessariamente tener conto, delle caratteristiche peculiari dei singoli cespiti.
Dott.Francesco Di Sarro
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