Crisi del mercato immobiliare a Palermo
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Documento inserito martedì 4 novembre 2008
CRISI DEL MERCATO IMMOBILIARE
IL MERCATO IMMOBILIARE DI PALERMO
La provincia di Palermo è la 5° città più popolata d’Italia (dopo Roma, Milano, Napoli e Torino) e la 30° più popolata d’Europa secondo dati Istat del Novembre del 2007. È il principale centro culturale, storico ed economico-amministrativo della Regione Siciliana. L'area metropolitana di Palermo raccoglie 27 comuni e conta oltre un milione di abitanti.
Fino al 2006 il mercato residenziale di Palermo, come quello delle principali città Italiane, era apparso discretamente dinamico dal punto di vista della richiesta: la domanda, l’offerta e le quantità scambiate in compravendita si erano lievemente incrementate del 4,1% rispetto all’anno precedente, attestandosi a circa 520.000 mq; al contrario di quelle in locazione caratterizzate da un forte decremento pari a circa il 20%.
Il trend positivo è però cambiato a partire dal 2007.
Per la prima volta, infatti, nel capoluogo Siciliano (seguendo la medesima evoluzione delle altre realtà metropolitane italiane) dopo 10 anni si è potuto registrare come i prezzi delle case stiano progressivamente diminuendo. Un calo deciso in termini di valore reale rispetto ai picchi raggiunti nel 2006. Soprattutto si è evidenziato una crescita della possibilità di trattare sul prezzo proposto inizialmente portando il potere contrattuale ad ottenere uno sconto medio sul prezzo presentato dall’offerta anche del 25%-30% rispetto al 14,5% dell’anno precedente. Di conseguenza anche i tempi di medi di vendita si sono allungati; da un intervallo di 4,5 mesi che si registrava mediamente nel 2006 si è passati ai quasi 6 mesi del 2007. (Fonte: elaborazione dati Eurispes 2007).
Del resto secondo l’ultimo dato del giugno 2008 a Palermo si è registrato una restrizione delle transazioni del 20% con una calo di circa il 10% delle vendite. Mentre nel 2006 i valori erano aumentati mediamente del 4,7% in centro, del 3,9% nelle zone semicentrali e del 3,3% nella periferia della città; nel biennio 2007-2008 si è invertita la tendenza con un decremento medio del 13% in centro, del 9% nelle zone semicentrali e del 10% in periferia. Per quanto riguarda i canoni di locazione anche nel 2007 si sono registrati in centro e nelle zone di pregio dei decrementi medi annui del 3,5%, mentre sono rimasti sostanzialmente invariati nelle altre aree della città.
I prezzi di vendita (tabella valori) nelle zone di massima frequenza si sono attestati ad € 2.700 al mq nelle zone centrali di pregio, ad € 1.900 al mq in quelle semicentrali ed ad € 1.250 nelle periferie. Si segnalano dei casi particolari nel centro storico , oggetto di una forte richiesta del mercato negli ultimi anni dove per abitazioni di recente ristrutturazione i prezzi oscillano tra i 1.700 ed i 2.800 € al mq, e per la zona di Mondello dove a fronte di una richiesta elevata l’offerta è pressoché nulla ed i prezzi in certi casi raggiungono anche i 4000/5000 € al mq.
TABELLA VALORI
PREZZI €/mq CANONI €/mq/anno
Min - Max Min – Max
CENTRO 2.150 – 3.200 90 – 125
SEMICENTRO 1.450 – 2.300 55 – 88
PERIFERIA 1.050 – 1.700 40 – 68
I motivi di questo decremento oltre alla crisi economia generale che attraversa il sistema paese Italia, al peggioramento della fiducia del sistema creditizio in generale, alla sopravalutazione a fini anche speculativi degli immobili, sono da ricercare anche nell’incremento dei tassi di interesse, che rendendo il costo dei mutui più elevato, hanno raffreddato la domanda, e al decremento della qualità media degli immobili offerti.
La domanda, comunque, è sempre prevalentemente rivolta ad appartamenti inseriti in edifici ad uso principalmente localizzati nelle zone centrali e semicentrali e di taglio dimensionale compreso fra i 100 ed i 130 mq.
E’ invece abbastanza statica la situazione riguardante il numero delle nuove costruzioni immesse nel mercato immobiliare. Si sottolinea come negli ultimi anni è aumentato il fenomeno del “trasferimento” dal centro città alle zone limitrofe del capoluogo con incremento della richiesta di immobili, per lo più ville, anche nei comuni vicini.
Si giunge alle stesse conclusioni analizzando il mercato riguardante il settore non residenziale, ovvero immobili commerciali e terziari.
Il mercato immobiliare di Palermo, nel primo semestre 2008, come in tutte le provincie siciliane, ha evidenziato un trend tendenzialmente negativo per immobili terziari. Rispetto all'ultimo anno si è registrato un calo nel numero di compravendite per uffici e immobili ad uso terziario stimabile intorno al 10-15%, e un corrispettiva diminuzione per locali commerciali e negozi. Meno evidente risulta in generale la flessione dei canoni di locazione.
Ing. Fabrizio Ferro
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